マンションは買い時なのか？

　今日、とある方と、少しお話する機会がありまして。少々話しが盛り上がって、話題はいつの間にか住宅購入へ。まぁよくある、「どちらにお住まいでしたっけ？」から発展した話題ですが。

　最近、おいらの周りで住宅、特にマンションを購入する夫婦が多くて。周りといっても、みんな東京に住んでいるので、それなりに値段はするはず。だいたい3500～4500万円くらいしていると思われます。はい。そんな話題に触れたところから。。。

　「マンションなんて絶対に今は買い時じゃないよ～」と。

　理由は簡単で、今そんなものに投資しても損だよ～。過剰供給ぎみだしね。だって。

　そのときはあまり深く考えなかったけど、あとから考えて見れば、例えば今3500万円出してマンションを購入したと仮定して。まぁ、利息がどうのこうのっていう議論はさておき、30年後に500万の売値があるとしよう。ちなみに、3000万円を金利2.9%で30年返済と仮定すると、月額12万4,869円の返済。
　
　それに加えて、やれなんやらで毎月2,3万円かかるって聞いているんだけど。つまり約15万円の支払い。

　この計算だと、つまり元々の500万円をとっておいて、かつ15万円の家賃のところに住めればeven？だって、マンション買わなくても500万円が手元にあるわけですから。500万円の価値のマンションと同じ。はは。

　マンションに投資、という視点からみると、例えば30年後にどれくらいの価値があるのか？ってところがポイントになるような。つまり、供給過剰ぎみな今は30年後の中古だとしても、いずれにしても供給過剰気味。ましてや中古なんて。その時代にも新築はあるだろうし。

　途中で売却できるから。マンションの方がお得。なんてのもあるかもしれないけど、それはそのときのローンの残り具合によって、「機会」にも「脅威」にもなりうるね。あるときの物件価値がローン残高を上回ればいいのだけど。そうでなければ少なくとも赤字。頭金を取っておいた方がよっぽど得だったなんて。

　今から買うのであれば、マンションは消耗品と割り切ってかうべき？。頭金で多く支払い、ローンを含めた支払い総額を小さくしてみる。先ほどの話を、2000万借りて、1500万の頭金だとすると。月額約13.5万くらいだろうか。先ほどと同じ30年後に500万の価値だとして、20年で支払い終わるので。手元に700万くらい残る。（賃貸の場合、先ほどと条件同じとして）。足して1200万。。。頭金より少ない。

　じゃあ、もっと安いマンションを買ってみる？？

　いずれにしても、買い時のマンションを探すのは難しそう。宝くじを買うような気がする。はは。買う理由が見つからないんだよな～。賃貸なら、そのときの暮らしぶりに合わせて選べるし。リスク小さいよね。得が小さい今ならリスクを大きくする必要はないし。（当たり前か）

　ちなみに今日話しを伺った人は、かつて中古の公団マンションを数百万円で買って、数年住んで、バブルの時に売ってなんと、、、2000万ちかくで売れたって。すげ～。